Manajemen Perancangan

Konsep dan Skenario Manajemen Pengelolaan Kawasan Pasar Bintoro

Bentuk pengelolaan kawasan perdagangan dan jasa di Pasar Bintoro, Kabupaten Demak ini menggunakan metode PPP (Public Private Partnership). Konsep ini merupakan konsep kerjasama antara pemerintah dan pihak swasta dengan alternatif manajemen yang berbeda disetiap fungsi kawasan yang telah dideliniasi sebelumnya sehingga nantinya dapat terwujud kawasan perdagangan dan jasa yang optimal.

Dalam penerapan konsep manajemennya, kawasan perdagangan dan jasa di Pasar Bintoro dibagi menjadi dua berdasarkan fungsi kawasannya yaitu fungsi kawasan utama perdagangan jasa dan fungsi kawasan pendukung perdagangan jasa. Untuk fungsi kawasan utama perdagangan jasa yaitu berupa Pasar Bintoro, sedangkan untuk fungsi kawasan pendukung perdagangan jasa berupa kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko, dan SPBU. Pembagian fungsi kawasan tersebut didasari oleh beberapa hal yaitu :

1.     Untuk fungsi utama perdagangan dan jasa kawasan Pasar Bintoro yaitu Pasar Bintoro, dipilih pola kemitraan service contract karena lahan dan asset utama (bangunan pasar Bintoro) telah terbangun dan dimiliki oleh pemerintah Kabupaten. Sehingga dalam pola kemitraan service contract pemerintah mengendalikan badan usaha dan meminta pihak ketiga (developer) memberikan jasa pelayanan (dan pekerjaan) selama periode tertentu. Pemerintah membayar kontraktor atas jasa tersebut. Dengan pola kemitraan ini, maka diharapkan konsep pasar modern dengan mempertahankan sistem perdagangan tradisional dapat diterapkan dan dikembangkan oleh pihak ketiga (developer dan investor) sebelum akhirnya dikelola oleh pemerintah pada selesainya masa kontrak.

2.    Untuk fungsi pendukung perdagangan dan jasa kawasan Pasar Bintoro yaitu kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko dan SPBU dipilih pola kemitraan BOT (Built Operate Transfer) karena dalam implementasi perencanaannya pihak privat membangun, mengoperasikan dan memperoleh pendapatan dari suatu fasilitas dalam jangka waktu tertentu yang disepakati dan selanjutnya dikembalikan kepada pemerintah. Jadi pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko dan SPBU ditanggung oleh pihak privat sehingga pemerintah hanya membangun infrastruktur pendukung  yang terfokus pada koridor jalan Sultan Fatah. Dengan pola kemitraan ini diharapkan pemerintah dapat menghemat pengeluaran dalam hal pembiayaan pembangunan serta tetap mendapatkan keuntungan dari hasil pengelolaan kawasan pendukung tersebut.

Sedangkan skenario pengelolaan kawasan Pasar Bintoro menggunakan skenario optimis dengan target memperoleh keuntungan dari segi finansial dan ekonomi baik dari pola kemitraan Service Contract maupun BOT (Built Operate Transfer) sehingga proyek perancangan kawasan Pasar Bintoro dapat dikatakan layak dilaksanakan. Dalam pelaksanaan pola kemitraan Service Contract yang berpusat di Pasar Bintoro, skenario yang ditargetkan adalah memperoleh keuntungan dari segi finansial, dengan rincian total benefit kurang lebih sebesar 140Miliar Rupiah serta total cost maksimal 15 Miliar Rupiah. Target tersebut diharapkan mampu  melaksanakan pola kemitraan Service Contract dengan memperoleh keuntungan bersih (NPV) kurang lebih 125 Miliar Rupiah. Dalam pelaksanaan pola kemitraan ini, total cost atau pembiayaan pembangunan proyek ditanggung penuh oleh pemerintahan. Kemudian pemerintah mengendalikan suatu badan usaha serta meminta pihak ketiga (developer) memberikan tanggung jawab pelaksanaan revitalisasi pasar selama 2 tahun kontrak (kontrak hanya pada revitalisasi fisik Pasar Bintoro) dan kemudian membayar kontraktor atas jasa tersebut.

Untuk pelaksanaan pola kemitraan BOT (Built Operate Transfer) yaitu kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko dan SPBU. Skenario yang ditargetkan adalah memperoleh keuntungan dari segi finansial, dengan rincian total benefit kurang lebih sebesar 50 Miliar Rupiah serta total cost maksimal 15 Miliar Rupiah. Target tersebut diharapkan mampu  melaksanakan pola kemitraan Service Contract dengan memperoleh keuntungan bersih (NPV) kurang lebih 35 Miliar Rupiah. Dalam pelaksanaan pola kemitraan ini, total cost atau pembiayaan pembangunan proyek ditanggung oleh pihak ketiga. Pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko dan SPBU ditanggung oleh pihak privat sehingga pemerintah hanya membangun infrastruktur pendukung  yang terfokus pada koridor jalan Sultan Fatah. Dengan pola kemitraan ini diharapkan pemerintah dapat menghemat pengeluaran dalam hal pembiayaan pembangunan serta tetap mendapatkan keuntungan dari hasil pengelolaan kawasan pendukung tersebut karena setelah periode kontrak berakhir, bangunan menjadi milik pemerintah.

Pola Kemitraan Pengelolaan Kawasan Pasar Bintoro

Pola kemitraan merupakan sebuah cara dalam penentuan kedudukan dan tanggung jawab masing-masing dari stakeholders dalam suatu bentuk kerjasama. Kemitraan yang dibentuk dibagi ke dalam masing-masing fungsi kawasan yang direncanakan pada kawasan perdagangan dan jasa Pasar Bintoro. Pada fungsi kawasan utama yaitu Pasar Bintoro, pola kemitraan yang dilaksanakan berupa service contract, sedangkan pada fungsi kawasan pendukung seperti kawasan PKL terpadu, perkantoran swasta, ruko dan SPBU pola kemitraan yang dilaksanakan berupa BOT (Built Operation Transfer).

Project Network

Project network merupakan alat bantu dalam manajemen pengelolaan proyek yang berfungsi untuk mengetahui aktivitas-aktivitas atau kegiatan-kegiatan apa saja yang harus dilakukan dan harus diselesaikan terlebih dahulu serta aktivitas-aktivitas atau kegiatan-kegiatan apa saja yang dapat dilakukan belakangan atau terakhir.

Project Network Kawasan Pasar Bintoro untuk Konsep Service Contract

Sebelum	Aktivitas Pembangunan		Sesudah	Duration (month)	Konsep
Pra Konstruksi
None	a	Persiapan dan pengembangan perencanaan Kawasan Pasar Bintoro	b	3	SC
a	b	Identifikasi potensi dan permasalahan dari hasil survey lapangan	c	2	SC
b	c	Analisis dan Perancangan Kawasan Pasar Bintoro	d	2	SC
c	d	Analisis Stakeholder (sosialisasi)	e	4	SC
d	e	Perijinan	f,g	6	SC
e	f	Alokasi Lahan untuk Implementasi Perencanaan Perancangan  Kawasan Pasar Bintoro	h	3	SC
e	g	Pembebasan lahan untuk Implementasi Perencanaan Perancangan  Kawasan Pasar Bintoro	h	24	SC
Konstruksi
f,g	h	Revitalisasi Pasar Bintoro sebagai pusat perdagangan dan jasa bernuansi Islami (termasuk toilet umum dan pos kemanan)	i	24	SC
h	i	Pembangunan loading dock, parkir komunal dan pos pemadam kebakaran di Pasar Bintoro	j	12	SC
i	j	Peningkatan infrastruktur pengelolaan air limbah, drainase, persampahan, listrik, air bersih di Pasar Bintoro	k,l	8	SC
j	k	Perbaikan dan optimalisasi jalan, pedestrian, dan jalur hijau di Jalan Sultan Fatah	m	12	SC
j	l	Pengoptimalan RTH atau vegetasi	m	4	SC
k,l	m	Peningkatan infrastruktur pengelolaan air limbah dan drainase di Jalan Sultan Fatah	n	6	SC
m	n	Pembangunan Gapura masuk kawasan pasar bintoro	o	4	SC
Pasca Konstruksi
n	o	Perawatan (infrastruktur, gedung, lingkungan) dan Monitoring atau Evaluasi Kegiatan Pembangunan	none	24	SC

Project Network Kawasan Pasar Bintoro untuk Konsep Build Operate Transfer (BOT)

Sebelum	Aktivitas Pembangunan		Sesudah	Duration (month)	Konsep
Pra Konstruksi
Konstruksi
none	a	Pembangunan Parkir komunal di Jalan Sultan Fatah (Perkantoran)	b	8	BOT
a	b	Perbaikan Kawasan Perkantoran dan Perdagangan dan Jasa skala lokal (Ruko)	c,d	6	BOT
b	c	Pembangunan Gapura masuk kawasan PKL terpadu	e	4	BOT
b	d	Pembangunan Kawasan PKL Terpadu (Los pedagang, Taman aktif, ruang duduk, pusat souvenir, dan sirkulasi)	e	48	BOT
c,d	e	Pembangunan Infrastruktur pengelolaan air limbah, drainase, listrik, persampahan, air bersih di Kawasan PKL Terpadu	f	12	BOT
e	f	Pembangunan SPBU di kawasan Pasar Bintoro	g	12	BOT
Pasca Konstruksi
f	g	Pertangung jawaban kepada pemerintah	none	12	BOT

Dampak Pengembangan Kawasan Pasar Bintoro

Pada manajemen pembangunan, perlu dikaji mengenai dampak pengembangan di Kawasan Pasar Bintoro. Mengenai dampak apa saja yang akan muncul dari pembangunan yang dilakukan merupakan bahan pertimbangan terhadap apa yang akan menjadi pilihan. Hal yang dipertimbangkan tidak hanya secara finansial namun juga merupakan pertimbangan ekonomi sosial baik secara cost dan secara benefit. Berdasarkan pertimbangan dari keduanya maka didapatkan beberpa opsi sehingga didapat opsi manakah yang lebih menguntungkan. Pada setiap pertimbangan tersebut, dilakukan tahapan pembangunan yang dibagi menjadi 3 periode atau 3 tahap yaitu berupa pra konstruksi, saat konstruksi, dan pasca konstruksi.

Cashflow Financial Analysis untuk Konsep Service Contract

·         NPV Benefit – NPV Cost

Berdasarkan tabel cashflow, diketahui bahwa Total nilai NPV Benefit – NPV Cost adalah Rp 130.315.981.413 (nilai tersebut bernilai positif yang berarti proyek ini memberikan banyak manfaat daripada kerugian, sehingga layak untuk dijalankan).

·         BCR (Benefit Cost Ratio)

BCR =       143.873.912.918                               

13.557.931.505

BCR = 10,6

Nilai BCR > 1, yang berarti proporsi manfaat yang diperoleh (benefit) lebih besar daripada kerugian (cost) yang harus dikeluarkan, sehingga proyek layak dilaksanakan.

·         Payback Period = tahun pertama (tahun 2012)

Dari gambar grafik di atas dapat dilihat bahwa payback period pada financial analysis untuk proyek service contract selalu meningkat dari tahun ke tahun selama 20 tahun yaitu tahun 2012 – 2031. 

Cashflow Financial Analysis untuk Konsep BOT

·         NPV Benefit – NPV Cost

Berdasarkan tabel cashflow, diketahui bahwa Total nilai NPV Benefit – NPV Cost adalah Rp 42.787.922.980 (nilai tersebut bernilai positif yang berarti proyek ini memberikan banyak manfaat daripada kerugian, sehingga layak untuk dijalankan).

·         BCR (Benefit Cost Ratio)

BCR =       52.287.465.850

     9.499.542.870

BCR = 5,50

Nilai BCR > 1, yang berarti proporsi manfaat yang diperoleh (benefit) lebih besar daripada kerugian (cost) yang harus dikeluarkan, sehingga proyek layak dilaksanakan.

·         Payback Period

PP = tahun ke – 12 (tahun 2023)

Dari gambar grafik di atas dapat dilihat bahwa payback period pada financial analysis untuk proyek BOT dari tahun ke tahun selama 20 tahun yaitu tahun 2012 – 2031 mengalami pasang surut dimana pada tahun ke 8 – 12 bernilai negatif dan setelah tahun ke – 13 hingga tahun ke – 20 meningkat.

Economic Social Analysis

·         NPV Benefit – NPV Cost

Berdasarkan tabel cashflow, diketahui bahwa Total nilai NPV Benefit – NPV Cost adalah Rp 459.679.913.200,- (nilai tersebut bernilai positif yang berarti proyek ini memberikan banyak manfaat daripada kerugian, sehingga layak untuk dijalankan).

·         BCR (Benefit Cost Ratio)

BCR =       472.358.316.000

     12.678.402.800

BCR = 37,25

Nilai BCR > 1, yang berarti proporsi manfaat yang diperoleh (benefit) lebih besar daripada kerugian (cost) yang harus dikeluarkan, sehingga proyek layak dilaksanakan.

·         Payback Period

PP = tahun ke – 4 (tahun 2015)

Dari gambar grafik di atas dapat dilihat bahwa payback period pada economic analysis dari tahun ke tahun selama 20 tahun yaitu tahun 2012 – 2031 bernilai positif dan meningkat dari tahun ke 5 – 20. 

7.3